الحمد لله، والصلاة والسلام على سيدنا رسول الله
يعتبر سطح العقار من حقوق الارتفاق التي تثبت لسكان ذلك العقار، فوجود ملكية مشتركة بين سكان العقار على السطح يمكنهم منه، كوضع خزانات المياه ووضع الصحون اللاقطة ونحوه، فيحق لكل مالك في العقار استعمال السطح باعتباره ملكية مشتركة بما لا يحول دون انتفاع الآخرين منه، وهذا ما نص عليه قانون الملكية العقارية 2015م، ولكن نظام الأبنية لسنة 2018 أجاز البناء على السطح بشرط موافقة جميع الشركاء في العقار وبما لا يحول من انتفاع الشركاء من الخدمات المشتركة.
والأصل الشرعي أن الحقوق المشتركة تتبع لملكية العقار، فمن تملك شقة في العقار ملك معها خدماتها المشتركة، فلا يجوز لأحد أن يمنعه من الانتفاع من الخدمات المشتركة، وأما إذا تنازل صاحب الحق عنه حقه برضاه فلا حرج في ذلك شرعاً.
جاء في [أسنى المطالب شرح روض الطالب 2/ 225]: "تجوز إعارة لعلو من جدار ونحوه للبناء عليه وإجارته لذلك كسائر الأعيان التي تعار وتؤجر، فإن باعه حق البناء أو العلو، بأن قال له: بعتك حق البناء أو العلو للبناء عليه بثمن معلوم استحقه، أي حق البناء عليه، بخلاف ما إذا باعه وشرط أن لا يبني عليه أو لم يتعرض للبناء عليه، لكن للمشتري أن ينتفع به بما عدا البناء من مكث وغيره كما صرح به السبكي تبعا للماوردي، وهو أي العقد المذكور متردد بين البيع؛ لكونه مؤبدا والإجارة لوروده على المنفعة، فلا تملك به عين، وإن أوهم خلافه تعبير الشافعي وكثير من أصحابه ببيع السقف للبناء عليه".
ولكن يشترط التقيد بالأنظمة والقوانين الناظمة لبيع السطح المشترك والبناء عليه، قال الله تعالى: {يَاأَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا أَطِيعُوا اللَّهَ وَأَطِيعُوا الرَّسُولَ وَأُولِي الْأَمْرِ مِنْكُمْ} [النساء: 59]، ومن طاعة الله تعالى الالتزام بالأنظمة والقوانين التي تضعها الدولة مما يحقق المصلحة العامة للناس، جاء في قرار مجمع الفقه الإسلامي الدولي في دورته الثامنة عشر: "حق التعلي -أي البناء على السطح- ثابت لصاحبه وله التصرف فيه بعوض وبدونه بحسب ما تقتضيه الأحكام المنظمة له".
وعليه، فلا حرج شرعاً في البناء على سطح العقار المشترك بشرط الالتزام بالقوانين والأنظمة في هذا الموضوع. والله تعالى أعلم.
